Tapu Alım ve Satım İşlemleri

Not: 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren arsa, tarla, konut, iş yeri gibi tüm taşınmazların satışları noterliklerde yapılmaya başlandı. Nöbetçi noterlik uygulaması kapsamında taşınmaz satış sözleşmelerinin hafta sonu da yapılabilecek.

Gayrimenkul (konut, arsa, iş yeri vb.) alım/satım sürecinin son aşaması olan tapu işlemleri hakkında bilmeniz gereken tüm konuları içeren yazımızın kısa özeti bir kontrol listesi (checklist) olarak şu şekilde:

Kontrol listesini PDF olarak indirmek için tıklayın 

Tapu Gününden Önce Yapılacak İşlemler:

• Tapu harcı ve emlak vergisi ödemesini kim yapacağı netleştirilmeli
• Emlakçı ödemesi, tapu, dosya ile sigorta masrafları hesaba katılmalı
• Uygun banka araştırılmalı, net kredi tutarı ve vade tercihi yapılmalı - (kredi kullanacaklar için)
• Tapu fotokopisi dâhil, istenilen tüm evrak ile bankaya başvurulmalı - (kredi kullanacaklar için)
• Ödemenin nasıl yapılacağı netleştirilmeli, banka hesaplarının üst transfer limiti kontrol edilmeli 
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) genel tabir ile DASK, yaptırılmalı veya geçerliliği kontrol edilmeli 
• Konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedel alınmalı ve emlak vergisi ödemesi yapılmalı
• Bankadan ipotek evrakları ile ipotek yetkilisinin bilgileri alınmalı - (kredi kullanacaklar için)
• Tapu sahibi veya vekili gerekli evraklar ile birlikte tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalı
• SMS olarak gelen randevu bilgilerine göre harç ödemesi yapılmalı 
• Bankanın ipotek yetkilisine randevu günü ve saati bildirilmeli - (kredi kullanacaklar için)

Tapu Gününde Yapılacak İşlemler:

• Randevu saatinde tapuda tüm alıcılar ve satıcılar (veya vekilleri), kimlik belgeleri ile hazır olmalı
• Okuma yazma bilmeyen alıcılar ve satıcılar için akrabalık bağı bulunmayan iki şahit getirilmeli
• Ödenen harç dekontları işlemi yapan memura verilmeli
• Akit odasında satış evrakları, tüm alıcılar ve satıcılar tarafından imzalanmalı
• Kredi kullanıldı ise bankada kredi açılış evrakları imzalanmalı  - (kredi kullanacaklar için)

Tapu Gününden Sonra Yapılacak İşlemler:

• Fatura taşıma işlemleri için ilgili kurumlara gidilmeli
• Nüfus Müdürlüğüne gidilerek ikametgâh taşıma işlemleri yapılmalı
• İlgili belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunulmalı

Tapu Harcı ve Emlak Vergisi Ödemesini Kim Yapacak Netleştirilmeli

Tapu aşamalarına başlamadan hatta fiyat pazarlığı sürecinden bu tarz ödemeleri kimin yapacağını netleştirmek, süreçte çeşitli sorunlar çıkmaması açısından önemli. 

Geçmiş Yılların ve Satışın Yapıldığı Yılın Emlak Vergisi Ödemesini Satıcı Yapar

Belediyede rayiç bedel alınması için öncelikle içinde bulunulan yılın veya varsa ödenmeyen geçmiş yıl emlak vergisi ödemelerinin yapılması gerekli. Bu durumda, çoğunlukla aldığı hizmetlerin karşılığı olarak belediyeye bir bedel ödemesi yapılacağı ve ödeme tapu sahibi adına çıkacağı için bu ödemeyi “satıcının yapması” genel piyasa uygulamasıdır. 

Konut Kredisi Hakkında Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

Tapu Harcı ve Tapu Döner Sermaye Bedeli Yarı Yarıya Ödenir

Tapu harcı ve döner sermaye ödemesi alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı tahakkuk eder. Yani tapu ödemelerini mevzuatlar gereğince alıcı ve satıcı yarı yarıya yapar. Ancak ülkemizde genel uygulama olarak bu ödemeleri alıcının yapması istenir. Bundan dolayı tapu işlemlerine geçmeden önce bu durumu konuşarak netleştirmek, iki taraf için de büyük bir öneme sahip. Bu konuda daha detaylı bilgi almak ve harç ödemesi hesaplaması yapmak için tapu harcını kim öder sayfamıza bakın.

Belediyeden Rayiç Bedel Alınmalı ve Emlak Vergisi Ödemesi Yapılmalı

Tapuya gitmeden önce konutun bağlı bulunduğu belediyeye gidilerek rayiç bedel alınması gerekir. Bu süreçte alıcının yasal bir yetkisi olmadığı için belediyeye satıcının gitmesi daha uygun olur. Ancak yine de alıcı gidecekse belediyenin rayiç bedeli vermeme durumunu da göz önüne alarak, tapu fotokopisi ve satıcı kimlik bilgileri gitmesi gerekir.

Parsel sorgulaması hakkında detaylı bilgi almak için parsel sorgulama nedir, nasıl yapılır sayfamızı inceleyin.

Tapu Müdürlüğüne Başvuruda Bulunmalı

Tapu müdürlüğüne alıcıya gerek olmadan satıcı veya vekili satış işlemi için başvuruda bulunabilir. Başvuru direkt tapu müdürlüğüne gidilerek yapılabileceği gibi Tapu Kadastro Müdürlüğünün internet sitesi üzerinden randevu alınarak da yapılabilir. Ayrıca tapuya randevu alarak gidilmesini tavsiye ederiz. Aksi durumda çok fazla sıra beklenir veya randevular tamamen dolduğu için işlem yapılamayabilir. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından 2017 yılında hayata geçirilen Web Tapu sistemi ile tapu randevusu online olarak da alınabilir hale geldi. Konu hakkında detaylı bilgi için Web Tapu nedir, Web Tapu sistemi nasıl kullanılır sayfamızı ziyaret edin.

Evrak Tesliminden Sonra Satış İşlemi Randevu Verilmesi İki Gün Sürebilir

Evrakların tesliminden sonra tapu yoğunluğuna göre en geç iki gün içerisinde satışın yapılacağı saat ve tarih, tapuya bildirilen telefon numaralarına SMS olarak gelir. Ayrıca yoğunluğu az olan tapular veya ufak illerde evrak teslimi ile birlikte birkaç saat içerisinde satış işlemi de yapılabilir.

Tapu İçin Gerekli Belgeler

• Tüm alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanı veya vekâletlerinin aslı,
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS)
• Konutun bağlı bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedel,
• İlgili konutun tapu aslı (tapular çıkmadı ise istenmez), 
• Kredi kullanılacaksa banka ipotek evrakları,

10.07.2019 tarihinden itibaren tapu işlemlerinde fotoğraf talep edilmiyor.

Evrak Teslimi Sırasında Evin Satış Bedeli Tapuya Bildirilir

Bu süreç içerisinde dikkat edilmesi gereken en önemli aşamaların başında tapu harcının beyan edilmesi gelir. Çünkü yanlış veya eksik bir beyanda bulunulması durumunda, ileriki süreçlerde hem alıcı hem de satıcı çeşitli cezalar ile karşılaşabilir.

Beyan işleminde ne belediyeden alınan rayiç bedel üzerinden ne de kullanılan konut kredisi kadar bir beyanda bulunulması yeterli. Çünkü rayiç bedel genel olarak evin bedelinden çok düşük, konut kredisi ise en fazla konut değerinin %80’ine kadar kullanılabiliyor.  Bu durumu Gelir İdaresi de bilerek inceleme işlemlerini de bu doğrultuda yapıyor. Herhangi bir eksik beyan tespit edilmesi durumdan ise eksik yatırılan tutar yasal faizi ve vergi ziyaı cezası ile hem alıcı hem de satıcıya gönderilir.

Ev Bedelinin Düşük Bildirilmesi Durumunda Pişmanlık Dilekçesi ile Yükseltilebilir

Evin bedeli herhangi bir şekilde düşük gösterilmesi durumunda, Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi verilerek tapu harç bedeli yükseltilebilir. Bu durumda eksik beyan edilen harç bedeli, yasal faizi ile birlikte hem alıcı hem de satıcıya %2’i oranında “vergi ziyaı cezası olmadan” kesilir. Ayrıca bu talep Gelir İdaresinin internet sitesi üzerinden ya da 444 01 89’nolu telefon numarası üzerinden de yapılabilir.  

Gelir İdaresinin pişmanlık dilekçesi sayfasına ulaşmak için tıklayın 

Düşük Tapu Harcı Ödemek İsterken Yüksek Değer Artış Kazancı Vergisi Doğabilir

Tapu harcı ile alakalı bir diğer önemli konuda, evin satılması durumunda hesaplanan değer artış kazancı vergisidir. Mevcut yasa gereğince, ev alımı üzerinden 5 yıl geçmeden satılır ve ilgili yıl için belirlenen istisna tutarı üzerinde bir kazanç elde edilir ise vergi beyannamesi verilmesi gerekir. Bu durumda alım harç bedeli düşük olan konutlar resmi evraklarda yüksek kazanç elde ettiği için yüksek değer artış kazancı vergisi ödemesi yapabiliyor. Bu konuda daha detaylı bilgi almak ve hesaplama işlemi yapmak istiyorsanız değer artış kazancı vergisi hesaplama sayfamıza bakın.

SMS Olarak Gelen Randevu Bilgilerine Göre Harç Ödemesi Yapılmalı

Tapu randevusu için gelen SMS’te tapu harcı ödeme bilgileri ve hangi bankalara ödenebileceği bilgisi de gelir. Bu bilgiler doğrulusunda anlaşmalı bankalar gidilerek ya da Gelir İdaresinin internet sitesi üzerinden tüm bankaların kredi kartları ile ödeme yapabilir. İnternet üzerinden nasıl ödeyebileceğinizin detaylarına ise Tapu Müdürlüğünün yayımladığı yardım dokümanından ulaşabilirsiniz. Tapu randevusu hakkında bilgi almak için tapu randevusu nasıl alınır yazımızı ziyaret edin. 

Konut Kredisi Kullanıldıysa Banka Avukatına Randevu Bilgileri İletilir

Banka evrakları teslim edilirken iletişim bilgileri verilen banka ipotek yetkilisine randevu bilgileri iletilir. Satış günü banka yetkilisi de tapuda hazır bulunarak gerekli ipotek işlemlerini banka adına gerçekleştirir.

Randevu Saatinde Tüm Alıcı ve Satıcılar Tapuda Hazır Olmalı

Randevu günü saatinde tüm alıcı ve satıcılar tapuda hazır olarak bulunmalı. Tapu işlemi sırasında dikkat edilmesi gerekenleri ise şu şekilde sıralayabiliriz:

• Tüm alıcı ve satıcılar hazır olmalı ve kimlikleri yanlarında bulunmalı,
• Vekil varsa vekâletname aslı ve kimliği yanında olmalı,
• Okuma yazma bilmeyen alıcı veya satıcı için akrabalık bağı olmayan iki şahit hazır olmalı,

Ödenen Tapu Harcı Dekontları İlgili Memura Verilmeli

Ödenen tapu harçları karşılığında alınan dekontlar, işlemi yapan memura verilir. Aslında online olarak tapunun bunu görebilmesi daha doğru bir yol olsa da şimdilik süreç bu şekilde işliyor. Bunun için internetten üzerinden bile harç ödemesi yapılsa, dekont tapu işlemine getirilmeli.

Harç Dekontu Teslimden Sonra Belgeler Hazırlanır ve İmzalar İçin Alıcı ve Satıcı Akit Odasına Davet Edilir

Akit odası veya diğer ismi ile sözleşme odasına tapu yetkilisi sırasıyla veya tek tek tüm alıcı ve satıcıları davet eder. Bu odada gerekli belgelere imza atılır ve satıcıya gerekli bedelini alıp almadığı da sözlü olarak sorulur. Yani hem imzalı hem de sözlü olarak teyit alınır. 

Gerekli imzalar ve sözlü beyanlar bu odada yapıldıktan sonra, tapu son imza için tapu müdürü veya vekiline götürülerek imza işlemi yapılır. Bu süreçte gerekli belgelere imza atılmasında tereddüt yaşanması veya sözlü sorulara net cevap verilmemesi durumda tapu yetkilisi satışın iptaline de karar verebilir.

Satın Alım Bedelinin Bankadan Transferi - Güvenli Yolları

Tapu işleminde genel olarak en fazla tedirgin olunan konuların başında para transferinin yapılma süreci gelir. Bu süreçte arada bir banka varsa para transferi işlemi kolay güvenli bir şekilde yapılabilir. Bu işlemde para bankaya yatırılır ve tapu satışın yapılması durumunda paranın satıcıya ödenmesine yönelik bir anlaşma bankada imzalanır. Genel olarak anlaşma gereği hesap sahibi de bu parayı bir hafta çekemez. Aynı işlem kredi kullanacak kişinin kredi evrakını satıştan sonra imzalaması şartı ile konut kredisi kullanılan satışlarda yapılabilir.

Bunun dışındaki para transferi seçeneklerinde dikkat edilmesi gerekenleri sıralayalım:

1. Tapu işlemlerinde ödemeler mümkün olduğunca nakit olarak yapılmamalı veya kabul edilmemeli. Bunu nedeni, paranın eksik veya sahte olma ihtimali ile böyle bir ithamın olabilme durumudur. 
2. Hesaplar arası para transferi yapılacaksa hesabın üst transfer limiti olup olmadığı bankadan öğrenilmeli. Çünkü bilgi dahilinde olmasa da en üst hesap transfer limiti, örneğin 10 bin TL olarak banka tarafından belirlenmiş olabilir.
3. Para transferi yapılmadan önce hesaba ufak bir tutar göndererek hesap doğruluğu teyit edilmesi, para transferinin yanlış yapılma riskini ortadan kaldırır.
4. Para transferi veya nakit ödeme yerine bankaya yatırılan para karşılığında verilen “blokeli çek” yöntemi de satış işlemlerinde kullanılabilir.

Ayrıca bu süreçte para transferi için banka hesaplarını kullanmak, hukuksal açıdan kanıt olması sebebiyle de önemli. Bunun için ödeme nakit olarak yapılacaksa ödemenin yapıldığına dair kanıt olması açısında bir imza alınması doğru bir yol olur.

Emlak Vergisi Bildiriminde Bulunulmalı ve İkametgâh Taşınmalı

Tapu devir işleminin gerçekleştiği takvim yılı içerisinde alıcı, emlak vergisi beyannamesini konutun bağlı bulunduğu belediyeye vermeli. Ancak konut satış tarihi ile yıl bitimi arasında 3 aydan az bir zamana varsa, bu durumda alıcının 3 ay bildirim için zamanı bulunuyor. Örneğin,  3 Aralık 2021’de ev alımı yapıldıysa, 3 Mart 2022’ye kadar emlak vergisi bildirimin yapılması için alıcının süresi bulunuyor. Bu süreler içerisinde bildirimde bulunmayanlara ise emlak vergisi tutarına göre vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi uygulanıyor.  

Taşınma işlemi tamamlandıktan sonra 20 gün içerisinde adres değişikliği herhangi bir Nüfus Müdürlüğüne bildirilmelidir. Bildirim yapılmaması ya da yanlış bildirimde bulunulması durumunda ise idari para cezası mevcuttur. Ayrıca ikamet değişikliği için eşlerden birinin kimliği ile Nüfus Müdürlüğüne gitmesi yeterlidir.  

Gayrimenkul iktisap bedeli hakkında detaylı bilgi almak için gayrimenkul iktisap bedeli nedir, nasıl hesaplanır sayfamızı ziyaret edin.

(Ek Bilgi) Evin Üzerinde Kredi Varsa Kredi Kapatma Süreci

Öncelikle alınan evin üzerinde başka bir bankanın ipoteği olması durumunda bu ipotek satış işlemine engel bir durum değil. Yani taşınmazın üzerinde herhangi bir kurum veya kişinin ipoteği olsa dahi satılabilir. Sadece alıcının bu ipoteği satış sırasında kabul etmesi yeterli.

Konutun üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması ise konut kredisi kullanması durumunda bankalar arası bir yazışma ile kredi kullanılmayacaksa satış işlemi gerçekleştikten sonra yapılabilen bir işlemdir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak istiyorsanız kredi borcu olan evin satılması yazımıza bakın.  

Kaynaklar:

10.07.2019 Tarihli 30827 Sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

Hesapkurdu.com Tapu Harcı Hesaplama

Hesapkurdu.com Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

Hesapkurdu.com Kredi Borcu Olan Evin Satılması